Stijgende huizenprijzen?

Het zal weinig mensen ontgaan zijn dat de huizenprijzen in Nederland flink aan het stijgen zijn. Niet overal even hard, maar ze gaan inmiddels vrijwel overal in het hele land omhoog. Hoe zijn de afgelopen jaren de prijzen veranderd? En hoe is de betaalbaarheid veranderd door deze stijgende huizenprijzen? 

Stijgende huizenprijzen!

Omdat er een enorme variatie is in de lokale woningmarkten. En omdat er (te) weinig cijfers te vinden zijn voor de lokale markten, heb ik voor deze post de gemiddelde huizenprijzen gebruikt.

Hetzelfde geldt voor lonen. Deze zullen in grote steden als Amsterdam (waarschijnlijk) hoger zijn dan het landelijk gemiddelde. Dat moet ook bijna wel met de enorm hoge koop- en huurprijzen in onze hoofdstad. Om dus een landelijk vergelijk te kunnen maken heb ik mijzelf beperkt tot het historisch jaarlijkse modale inkomen.

Cijfers van 2020 zijn van eind Q3 / eind oktober (afhankelijk van wat beschikbaar was).

Historische woningprijzen en modaal inkomen

Na wat zoekwerk heb ik verschillende data weten te vinden bij het CBS en de hypotheekshop. Hiermee heb ik een aantal overzichten gemaakt met de historisch huizenprijzen, historische rente en inflatie. Vanaf 1970 ziet het er zo uit:

Stijgende huizenprijzen? Historische huizenprijzen in Nederland, inclusief hypotheekrente en inflatie.

Hier is goed te zien dat zowel de 5-jaar NHG hypotheek rentes, als wel de inflatie, een dalende trend hebben gehad in de afgelopen 50 jaar. De gemiddelde huizenprijs daarentegen laat een duidelijke stijging zien. Maar is de betaalbaarheid (uitgedrukt als de gemiddelde huizenprijs gedeeld door het modaal inkomen) ook minder aantrekkelijk geworden?

Stijgende huizenprijzen? Historische huizenprijzen in Nederland en betaalbaarheid.

Zoals je hier boven in de grafiek kan zien, de betaalbaarheid is er niet beter op geworden de afgelopen decennia. De betaalbaarheid zat in 2018 weer boven de vorige piek van 2007. In 2019 was het nog meer onbetaalbaar. En met de Q3 cijfers van 2020 is het duidelijk nog erger geworden. Het is zeer denkbaar dat we in 2021 wederom een nieuwe record “slecht betaalbare woningmarkt” gaan zien.

Genormaliseerde huizenprijzen

Soms is het handig om de cijfers te normaliseren. Dit betekend dat je ze “gelijk maakt” ten opzichte van een start jaar. In dit geval 1970 (= 100%). Hierin zijn dus de inflatie en stijgingen verwerkt om de verschillende jaren met elkaar te kunnen vergelijken. Voor de volledigheid heb ik ook de gemiddelde 5-jaar hypotheek rente (met NHG) verwerkt.

Stijgende huizenprijzen? Historische huizenprijzen in Nederland en betaalbaarheid (1970 = 100%)

Wat je in de bovenstaande grafieken goed kan zien is dat er in de eind jaren 70 een periode was met relatief zeer hoge rente, hoge huizenprijzen en slechte betaalbaarheid.

Begin jaren 80 schieten de rentes echter nog verder omhoog en worden woningen minder goed betaalbaar (de betaalbaarheidsfactor daalt dan al een tijdje). Het gevolg is een daling van de huizenprijzen. Later in de jaren 80 tot en met midden jaren 90 waren huizen naar verhouding goed betaalbaar (ten opzichte van het modale inkomen), ondanks de relatief hoge rente. 

Vanaf de midden jaren 90 zie je een sterkte stijging van de huizenprijzen. Deze zet door tot en met 2007. Pas na de financiële crisis van 2007 zie je een daling van zowel de huizenprijzen als de betaalbaarheidsfactor. Echter, sinds ongeveer 2013 is er weer een duidelijke omslag te zien in zowel de huizenprijzen als de betaalbaarheid.

Een huizencrisis?

Hoe lang dit nog goed gaat met de slechter betaalbaarheid? Hoe hoog moet de betaalbaarheidsfactor worden voordat het de huizenprijs gaan beïnvloeden? In sommige plaatsten is dit misschien al het geval, maar de gemiddelde cijfers laten dat nog niet zien.

Er is echter maar 1 ding zeker, er komt vast wel weer een keer een huizencrisis. Alleen geen idee wanneer…of hoe erg het gaat worden. Echter, voorlopig lijkt het er nog niet op dat de stijgening van de huizenprijzen tot stilstand komt. Het chronisch tekort aan woningen lijkt daarbij de drijvende kracht. Misschien is dat juist wel de huizencrisis die we nu hebben, een enorm woning tekort. En de markt reageerd erop door, in combinatie met lage rentes, de prijzen flink te laten stijgen. Het blijft zowel interessant als frustrerend om dit mee te maken en te observeren. Zeker als je zelf een woning probeert te kopen.

Beleggen in vastgoed?

Is beleggen in vastgoed nu nog wel een goed idee? Waarschijnlijk wel, in ieder geval als je naar de stijging van de huizenprijzen kijkt. Echter, huizen zijn wel dus erg duur op het moment. Zowel absoluut als relatief. Dit drukt je rendement op zowel de verhuur als bij het “flippen” van huizen. Maar kijk je naar de hypotheekrentes, dan zijn deze natuurlijk wel erg aantrekkelijk. Leverage is daarom nog steeds mogelijk. Maar het is op het moment zeker niet makkelijk om een goed rendement op je vastgoed te krijgen.